2022年的春天,南京某小区业主群里炸开了锅，张先生因疫情失业三个月，在群里发出“能否减免物业费”的疑问，瞬间引发上百条讨论，同一时间，天津的李女士也在业主微信群里发出类似疑问：“天津现在能交物业费吗？不交会有什么后果？”疫情三年，物业费缴纳问题已成为全国业主关注的焦点。
疫情防控期间,物业服务发生了质的转变，物业公司不再局限于传统的保洁、保安、保修服务，而是承担起核酸组织、物资配送、隔离户管理等新增职责，南京某物业经理算了一笔账：防疫物资采购增加支出12%，员工加班费用增加30%，而物业费收缴率却从平时的92%下降至77%，这种支出一增一收的矛盾，让许多物业公司陷入经营困境。
南京市中级人民法院2022年公布的数据显示,疫情以来物业费纠纷案件同比增长43%，面对这一情况，南京市住房保障和房产局发布了《关于做好疫情防控期间物业服务工作的通知》，明确表示：“因疫情防控导致经营困难的业主，可与企业协商缓交物业费，但不应免除。”这一政策既考虑了业主的实际困难，也保障了物业企业的正常运转。
天津市的应对策略则更具针对性,天津市住建委联合五部门出台《关于应对疫情影响促进房地产业平稳健康发展的若干措施》，其中明确规定：受疫情影响严重的区域，业主可申请缓交物业费，最长不超过6个月，同时要求物业企业不得因欠费擅自停止服务，体现了特殊时期的风险共担原则。
从法律视角看,物业服务合同具有持续性特征。《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。”但同时也引入情势变更原则，即当发生无法预见的重大变化时，当事人可请求变更或解除合同，疫情是否构成情势变更，需要根据具体情况进行判定，一般而言，短期封控很难成为拒交物业费的正当理由，但长期、反复的封控措施则可能构成情势变更要件。
值得注意的是,两地政策都强调“协商”的重要性，南京某小区业委会主任王女士介绍，他们组织了三次物业与业主的协商会，最终达成了“阶梯式缴费方案”：收入受影响小的业主按时缴纳，困难业主可分期缴纳，特别困难户经核实后可减免部分费用，这种灵活的方式既维护了物业服务的正常运转，也体现了社区互助的人文关怀。
未来物业服务收费模式可能需要创新,疫情常态化管理背景下，建议引入“不可抗力条款”，明确突发公共事件下的费用调整机制；探索“物业服务保险”，建立风险分担机制；推动“智慧物业”建设，通过数字化手段降低运营成本，只有通过多方共担、制度创新的方式，才能构建更加 resilient 的社区服务体系。
疫情是我们共同面对的挑战,物业费看似是小问题，实则关系着千万社区的正常运转，无论是南京还是天津，无论是业主还是物业企业，都需要相互理解、共克时艰，只有在法治框架下寻求平衡点，才能让我们的社区在风雨中更加坚固，让物业服务在困境中持续前行。
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